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万博官方网站登陆万博二期续签门事件:从年收益8%到35%背后都发生了什么?
作者:admin  更新时间:2021-09-08 04:12:04

  万博商城二期因为部分业主拒绝续签托管协议导致商户退租的事,在5月份又有了进一步的升级。本文将通过

  那么我们再把时间拉回到2011年5月份万博二期的商铺销售现场,以第三方的视角抽丝拨茧看当初签的合同背后的真相:如果,让你再签一次,你签不签?

  时间回到2016年,万博二期续签门事件究竟是谁之过?谁之责?作为第三方商户降租是不是他们想要的?

  我是火车站万博二期的业主。四年前买了万博的商铺,现在到了该续约托管合同了,才发现我们被骗了。首先开发商在卖房子时骗我们签了阴阳合同,也就是给我们的发票并不是总房价,等于我们的钱白白被他们使用了4年,现在要续签的时候被告知的收益连4%也达不到,而当初卖房时承诺的是最少8%。而且租不出去一分收益没有。广大业主非常气愤,纷纷要求成立业主委员会,可物业万般阻挠。

  物业现在充当二房东,从我们手里低价收过来房子,再以两倍的价格转租出去;若租不出去,业主自己承担空租期的后果。按照现在的托管协议等于当初拿着真金白银买的铺子,现在成了“不值一文”的符号,它不仅不能为我们创造价值与财富,而且需要我们继续为它付出金钱与精力。

  为什么我们当时花着最高的单价,买的最好位置的商铺,成了现在这个样子??当时豪言承诺,万般应承,成了现在的死无对证???

  因为物业的贪婪!因为物业的贪腐!!更因为他们的无能。。。一个无能的物业,把属于业主的利益贪入自己的腰包,却不去开发更好的商户,不去推广这么好的商城,不去创造更好的环境,不为商户提供更好的支撑;只是一味的压榨,压榨业主,压榨商户,榨取不属于自己的不义之财,把业主逼上绝路,让商户损失金钱,这样的物业,我们要他有什么用???

  万博商城二期商铺部分业主与万博商城的托管经营方河南万菱商贸有限公司因为7月份要续签的运营托管合同产生分歧,继而引发业主方成立业主委员会,上访、维权、最终双双发生肢体冲突。

  当初承诺的前3年年租金收益8%,以后逐年递增,保本10%的美好承诺哪里去了?

  当初承诺的前3年年租金收益8%,以后逐年递增,保本10%的美好承诺哪里去了?

  继而由这两个问题,引发连锁矛盾,业主方认为,物管公司强势不作为,暗箱操作、收益不公开透明。作为商铺的主人,怎可让管家上房揭瓦,于是乎业主要成立业委会监督甚至自治包括更换托管公司。物管方以个别业主别有用心为由各种不配合,最终双方在商场内因发放业委会倡议书发生冲突。

  当时的销售中心熙熙攘攘皆为利来,有很多人甚至是托朋友亲戚才得以买到商铺。

  万博二期共14层,其中负一层至四层为饰品层,五层至八层为针织层,十层至十八层为写字楼层。除去写字楼,负一到八层纯商业部分约60000平方,按照标准铺位不足20㎡计算,商铺被分割为约3200间,约3000位业主。按照当时的售价,总价30万左右,也就是首付约十五万左右即可投资一套商铺,即可在“火车站最后一块地”实现“一铺养三代”的财富梦想。

  以当时3楼一套13平方米的商铺为例,原始表单价为3.2万元每平米,但是由于签订的是返租协议,所以前三年的收益直接从总房款内扣除,即

  于是总房款就从总价41.6万元的商铺返房款之后总价为31.6万,单价由3.2万变成2.43万。

  因此,按照8%的利润计算,只需要12.5年即可回本,若按照每年递增2%来计算,则不到十年即可回本。这当然是不错的投资。

  2、是按照优惠后总房款的8%计算得出的。那么我们来计算一下:320000x(3x8%)=76800,那么除以3等25600元,所以说这个说法是有问题。

  2、是按照优惠后总房款的8%计算得出的。那么我们来计算一下:320000x(3x8%)=76800,那么除以3等25600元,所以说这个说法是有问题。

  暂且把这个问题放一边,我们再来梳理一下思路,不管是8606元还是33280元,业主在这三年之内是一毛钱也没有拿到的,因为全部直接抵房款了。因此,所谓的返租不过是一个优惠的噱头,并没有真实的返利可言,只是为了配合优惠而已。这种方式就是商业地产常见的一种高开高走的销售策略,即将原表单价定价超出市场合理价位24%以上,然后通过返租的说法,给你优惠直接便宜,而给你的假象就是这个商铺年收益8%,以后还会递增,10年就能回本。这通俗一点说就是障眼法。其实这一切都是不存在的。

  而为啥没有签成33280元,而是签成8600, 和避税一毛钱的关系也没有。

  我们反推一下,如果年收益是8600元的话,那么年收益率是多少呢?按照实际总价计算8606/316160约等于2.6%,如果按照原总价计算是约等于2%。

  参照三年前万博商城一期,以及周边市场租金,考虑到前三年市场培育期的收益问题,万博商城二期头三年的收益就是这个数,多么具有讽刺意味,一份假合同上的数字是真的,但是没有人认为它是真的,或许只有少数决策定价的人知道这是这间商铺头三年的真实收益。但不管是真是假,业主是一毛钱也没有拿到。

  火车站商圈自兴起至今,商铺租金已经翻了20多倍,高昂的租金造成火车站寸土寸金的商业价值和投资价值。因此,火车站商圈成为郑州所有商圈中商铺出租率最高,转租率最低的商贸区,同时也是一个商家最愿意进驻,而且“赶也赶不走”的区域。

  而与此同时,万博一期的业主正在因为续签合约组织成立业主委员会维权。与二期业主情况一模一样,只是时间已是四年以后。忽然想到一句话,最近某个小区一期维权业主致二期业主的名言:我们已上当,你们莫跟上,如果已跟上,记得给后边的提个醒!

  第一、万博商城利用数字游戏在购房单价上做文章,业主四年分文未见,称折算在单价上了。

  第二、在购房是签定的四年后返租金的协议,如今又说不算数了,要业主从新签订。租金只有原协议的三分之一。

  我们再来设想一下,如果按照年收益2.6%计算,37年才能回本。而即将续签的托管协议内万博给出的年收益大概是3-4%。我们按照4%来算,回本需要25年。这个项目从拿地建成投入使用三年以后,基本上6年就过去了,而此时业主投资都还没有见到一毛。

  我们知道投资商铺12以内回本是成功投资,10-18年回本是基本靠谱的,超过18年收益率就抵不过通胀,是不划算的投资。

  有人说,你没算上递增啊?是的,应该算上递增。但是你有没有想过商业周期,一个商业从培育到繁荣再到衰败的过程是条抛物线,还会因为配置老化、商业模式等问题导致的降租、空租问题,其实后二十年的递增是乏力的。

  也许有人说,人民币贬值的这么厉害,租金只能升,不会降。是的,如果升的租金跑不过人民币贬值幅度,那么这套商铺作为不动产甚至连保值都做不到,更别说升值了。我们在以前的文章中曾说过,未来我们的房子是跑不过通胀的,都是贬值的。但是对于我们自住的房子来讲,其实贬不贬值不是多大的事,但对于商铺而言,如果连保值都算不上,那对于商铺的投资客户而言持有还有什么意义。

  本文中万博案例中客户是在2011年购买的商铺,那时还不是商铺最疯狂的时候。所以严格意义上来讲,它还不算是炮灰,2013、2014年购买商铺的那一批投资客们可以拿着当初的合同计算下,多少年能回本。

  通过这个案例只是想告诉现在还计划购买商铺的投资客,不要单纯相信表单价和返租,要学会通过同区域租金收益反推商铺的价格。

  我们回到原点,国际上通用的投资回报规则是年收益在8%算是合理的投资回报。

  按照这个回报来计算,综合同区域内、参照现在租金情况,以这间商铺正常租金收益在130元/平·月计算。

  130x12X13.88/8%/13.88=19500元,但是事实上它的售价是23000元,按照原表单价其溢价是60%,所以我们一直说,像这种分割成小面积的商铺,是透支了业主几十年的收益,所以“一铺养三代”一定是建立在合理价格基础之上。

  当然也有业内人士会说,计算这类商铺收益一般按照套内建筑面积计算的,因为商户是按照套内面积租的,你这种算法偏颇。事实上万博二期此次签订的三方合同即按照铺面的套内面积计算的。

  比如某业主4楼某商铺租赁备忘录。这间商铺的建筑面积是13.55平米,套内面积是6.4平米,按照月租金624元计算,每平米租金是99元。这位业主总房款加上契税等各种费用大约27万,按照静态投资回报计算:(270000÷624)÷12=≈35.5年,加上已经过去的6年,恰好刚刚回本。当然这是静态的计算方法,如果综合算上递增、空租、降租等等,和我们上面的计算结果基本一致。

  万博商城B区自2012年11月18日开始试营业以来,商铺出租率达到90%以上,远超预期值,整体试营业效果显著!同时,物业价格较去年升值15%以上,目前处于持续增长中,“钱途”不可限量!

  在万博物业管理方的一封公开信内,万博对于业主拒签提出的质疑给出如下的回复:

  万博认为,现在火车站市场的现状是,经济不景气,人工成本增加及电商冲击、新建市场低价招商,最主要的是二期业主迟迟不续签,导致客户资源流失,造成商户经营不稳定,有大量撤柜的现象,产生空铺,二次招商难上加难。

  万博认为租金水平受制于环境。不是人为决定的。商铺投资的核心是保值,是抵御通货膨胀。租金收益只是附加值。

  3、商户经营不稳定,造成商户流失,流失到周边的新兴市场。商户的流失进一步降低业主们的收益,甚至造成整个商场的退化、 边缘化。

  万博指出业主、商户和公司会在同一张租赁合同上签字盖章。针对业主、商户的租金是透明的。

  万博指出商户希望三年签一次,保证稳定的经营,一年一签的后果就是无法引进优质大户,造成空铺。

  一位商户说,他首先不否认租金高是导致商户搬走的原因之一,整体环境不好,大家不挣钱,更别提交租了,但并不是主要原因。主要原因在于万博自身商业经验的问题,不够专业和用心,没有给商户看到市场可以红火的希望。而作为托管方没有在政策和活动上给予支持,对商户也是极其苛刻,物业费高每平米50元,物业管理混乱,整体环境脏乱,还有万博的空间布局不够合理,这样的经营环境决定了这里租金不会高但我们却没有信心经营下去。

  在万博物业管理方的一封公开信内,万博对于业主拒签提出的质疑给出如下的回复:

  万博认为,现在火车站市场的现状是,经济不景气,人工成本增加及电商冲击、新建市场低价招商,最主要的是二期业主迟迟不续签,导致客户资源流失,造成商户经营不稳定,有大量撤柜的现象,产生空铺,二次招商难上加难。

  万博认为租金水平受制于环境。不是人为决定的。商铺投资的核心是保值,是抵御通货膨胀。租金收益只是附加值。

  3、商户经营不稳定,造成商户流失,流失到周边的新兴市场。商户的流失进一步降低业主们的收益,甚至造成整个商场的退化、 边缘化。

  万博指出业主、商户和公司会在同一张租赁合同上签字盖章。针对业主、商户的租金是透明的。

  万博指出商户希望三年签一次,保证稳定的经营,一年一签的后果就是无法引进优质大户,造成空铺。

  一位商户说,他首先不否认租金高是导致商户搬走的原因之一,整体环境不好,大家不挣钱,更别提交租了,但并不是主要原因。主要原因在于万博自身商业经验的问题,不够专业和用心,没有给商户看到市场可以红火的希望。而作为托管方没有在政策和活动上给予支持,对商户也是极其苛刻,物业费高每平米50元,物业管理混乱,整体环境脏乱,还有万博的空间布局不够合理,这样的经营环境决定了这里租金不会高但我们却没有信心经营下去。

  万博商城二期的经营究竟好不好在本文不再探讨。抛开电商冲击、实体经济下滑、周边市场低价竞争的关系导致万博二期租金收益低,业主不肯进行经营权托管签约也是其中一个原因,其根源在于业主无法取得预期收益。所以这也是为什么我们一律不看好分割成小面积出售的商业,强烈不建议买。

  其次,这种商铺所有权和经营权分离的商业模式,双方只会相互牵制。万博就是很好的例子,一方是业主对租金逐年递增的期待,一方是商户对高昂租金的承受能力,物业公司在二者之间寻求不到一个平衡点。而此时的业主也会发现商铺卖是卖不出去,租也回不了本,不是炮灰胜似炮灰。

  最后,当初赚钱跑了的开发商能不能反哺商业?这是未知!多数是不会的,而“同心致远,和衷共济”才是这类商业的项目的唯一出路。这也是为什么一直说开发商不自持的商业不要碰,因为只有是绑在一根绳上的蚂蚱才会同舟共济。

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